新築ワンルームマンション投資を始める前に読んでください【計算しよう。中古のほうがいいですよ】

2019年5月4日2019年7月16日

1. 新築ワンルームマンション投資を始める前に読んでください【計算しよう。中古のほうがいいですよ】
2. 新築ワンルームマンション投資のリスク
3. なぜ新築ワンルームも売れたか＆不動産価格の下落予測
4. もはや新築ワンルームマンション投資に手を付けるのは遅すぎる。

新築ワンルームマンション投資を始める前に読んでください【計算しよう。中古のほうがいいですよ】

オリンピック前になっても、未だに新築ワンルームマンション投資の広告はいたるところに見られます。

しかし「なぜ未だにあるんだろう？」というのは正直謎です。
例を上げて説明しましょう。

新築で都心のワンルームマンションを購入する場合、だいたい物件価格は２５００万くらいです。また、新築ワンルームの場合初心者をターゲットにしているので３５年返済の３５年家賃保証＝サブリース契約がついているものが多いです。
モデルケースとして下記のような物件だとしましょう。

物件価格：２５００万円
賃料：９万円→家賃収入
管理費：５千円→経費
修繕積立金：１千円→経費
固定資産税：６万円→経費
サブリース契約３５年：賃料の１０％→経費
金利：２％の３５年返済の元利均等
鉄筋コンクリート造

新築で投資を行う場合、ご覧の通り物件価格が相当高いので、下記の初期費用は話せばたいてい不動産会社が負担する流れになると思います。

ローン手数料：約１０万円
火災地震保険料：約５万円
区分表示登録料：約５万円
所有権登記料・抵当権登記料：約２０万円
金消契約印紙代：約２万円
修繕積立基金：約１０万円
管理準備金：約２万円
管理費数ヶ月分：約１万円
修繕積立金数ヶ月分：約３千円
初年度分確定申告費用：約３万円

約６０万円くらいです。
一般人の金銭感覚でみると結構な金額なので、購入者は渋るかもしれませんが不動産会社としてはこれをかぶってでも購入してもらったほうが利益がでるので、かぶることで購入してもらえるならかぶるはずです。

ちなみに一時期いくつかの企業で二重契約が問題になっていましたが、基本的に不動産会社は銀行と阿吽の呼吸的にそれを行っていますので、不動産会社と銀行間でwin-winの関係が続く限りこれからも行われるでしょう。

もしそういったことが本当に行われていたとして、不動産会社にはなんのデメリットもありません（法的リスクはおうことになりますが、多くの不動産会社を法的に裁くことは国としての経済的メリットがほぼ皆無というかデメリットの方が大きいのでやらないと思います。いわゆるグレーゾーンですね。）ので書類上でその数十万は消え去ると思います。ちょっと脇道にそれすぎて都市伝説的になってきましたので元の道に戻ります。

で、購入者は自己資金ゼロでもいいんですが１０万くらいは手付金（買いますよという意思表示）として払うと思います。

そうして銀行融資に進むわけですが、ここで審査に合格すると（不動産会社も売りたいし銀行も融資したいのでブラックリストでもない限りたいてい通る。金利はその人の社会的信用＝収入次第だと思いますが。）、事務手数料約１０万円と印紙代約２万円を払います。
といっても、即金で払わずとも融資金額から差し引かれますので自己資金ゼロでも払えます。

金利は２％で３５年の元利均等返済なので、毎月の返済金額は約８万３千円です。

この物件を購入した場合の実質利回りは

(年間家賃収入－年間経費) ÷ (物件の購入価格＋購入時諸経費) ＝実質利回り

で計算されるので

((90000×12)-(90000×0.1×12+(5000+1000)×12+60000))÷(25000000+100000+100000+20000) ≒ 3.3%

約3.3%の実質利回りとなりました。

ぶっちゃけ素人が株で長期分散投資しても３〜５％程度の利益なので悪くはないかもしれないですが、物件価格がそもそも安い中古物件ならもっと利益出せるので新築をやる意味はないです。

キャッシュフローとしては、

((90000×12)-(90000×0.1×12+(5000+1000)×12+60000)) / 12 = 70000

が家賃収入から管理費やサブリース代金を引いた実質収入になり、銀行への毎月返済額が上で話したように８万３千円なので

70000 – 83000 = -13000

毎月１万３千円を自己資金から出していく計算になります。

手付金１０万
毎月の支出１万３千円×１２ヶ月＝年間１５万６千円なので、３５年間で５４６万円

つまり５５６万円で２５００万円の不動産を購入したことになります。
ただしここで脳内の時間停止をしないでいただきたいのですが、２５００万円で購入した物件は３５年後には２５００万円の価値はないです。

是非見てほしいのが、都市別の中古物件価格推移なのですが、東京の場合築０〜１年は２５００万円ほどの物件が築２０年くらいになると約半額まで値下がりします。
では築３５年になるとさらに半額近くまで下がり４分の１の価格になるかというと、多くの場合築２０年からは値下がりが止まります。

なので、３５年後の価値は半額の１２５０万と仮定しましょう。

で、不動産投資をした場合必ず売却する時が来ると思います。
仮に幸運にも３５年間サブリース契約が破棄されず、持ち続けたとして３５年後老後資金として売却するということを考えた場合は上で説明したように５５６万円で１２５０万円の物件を買ったことになります。

差額は約７００万です

売却時にも購入時と同様もろもろの経費がかかるのですが、１２５０万円で売却できたとすると

仲介手数料：(1250万×3% + ６万円)+消費税≒５０万円
印紙代：１万円
司法書士報酬：２万円
測量費用：５０万円
ローン解除費：３５年返済後売却なのでかからない（残債がある場合１〜７％）

だいたい１００万円弱くらいがかかります。
さらに、課税譲渡所得金額から算出される譲渡所得税がかかります。

譲渡価額－（取得費＋譲渡時の諸費用） = 課税譲渡所得金額

で計算されて、取得費は２５００万の３５年減価償却後の値段です。減価償却費は鉄筋コンクリート造の賃貸の場合

建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 = 減価償却費

なので（３５年で売却しても経過年数は切り上げで計算するので３６です）

2500万 × 0.9 × 0.022 × 36 = 1782万円

となるので、取得費は

2500万 – 1782万 = 718万円

となりますので、課税譲渡所得金額は

1250万 – (718万 + 100万) = ４３２万円

となります。で、譲渡所得税は５年以下は約40%、５年超えは約20％で今回は20%なので432万円の20%の86万4千円がかかります。

まとめると、35年後売却の場合556万円で1250万円の物件を購入したことになり、差額は約700万円だが売却時経費で200万弱なくなるので、実質利益は500万円となります。

1250万 – ( 556万 + 200万) ≒ 500万

これを株の長期分散投資で例えると、

初期投資金額10万
毎月積み立て1万3千円
複利運用
35年間運用
期待リターン3.3%

なので投資金額合計556万円が35年後には1050万になります。利益は496万なので約500万として、株の売却は約20%の税金がかかるため約100万は税金で取られる結果利益は400万円です。

1050万 – ( 556万 + 100万) ≒ 400万

100万の違いが出てはいますがぶっちゃけ35年だと変数が多すぎるのでこの程度は誤差です。

ただし不動産の場合多少の節税効果はあるので、その分も加算するとこの数字だけみたら不動産投資が得なように思うかもしれませんが。。。次のリスクをご覧ください。

新築ワンルームマンション投資のリスク

上記の計算を見て「結果として利益でるならいいじゃん」と思う方もいるんですが、リスクを考えましょう。

金利変動リスク。５年毎にローン返済額は見直される。
家賃下落リスク。家賃は年数に伴って確実に下落します。上の計算でこれも加味すると実際の利益はもっと少なくなるでしょう。１万下がると年間１２万収入が下がるので、１０年で１２０万の差がでます。
サブリース契約リスク。サブリース契約は途中破棄される可能性あり。借地借家法があるので借り主であるサブリース会社のほうが法的に強いため、裁判やっても絶対勝てません。空き室リスクにつながります。
流動性リスク。不動産売却は株と違ってすぐ売れません。
信用リスク。巨額を銀行に借りてるので次の一手が打ちにくくなります。基本的に追加融資は難しいでしょう。

このうち空き室リスクについては都心のワンルームマンションについてはそんなに大きくないです。なぜなら人口予測で都心の一人世帯は2040年ころまでは増加見込みのためです。
ただしその後は一人世帯も減少傾向とみられるので、それからの空き室リスクは高まります。

他の投資方法としては株と比較すると、株も下落リスクはありますが、長期分散投資の場合はリスクをほぼ吸収できることがわかっているので、不動産の持つ上記リスクと比べたらかなり小さいです。