【読書レビュー】これを知らずに個人が不動産投資をしてはいけない！: 既存大家さんの成功体験を鵜呑みにせず正攻法で稼ぐ方法【王道】

2019年11月9日

【読書レビュー】これを知らずに個人が不動産投資をしてはいけない！: 既存大家さんの成功体験を鵜呑みにせず正攻法で稼ぐ方法【王道】

こんにちは

44(@yoshiblogsite)です。

今回は賀藤 浩徳さんの「これを知らずに個人が不動産投資をしてはいけない！: 既存大家さんの成功体験を鵜呑みにせず正攻法で稼ぐ方法」を読んだので僭越ながら書評をしようと思います。

どんな人におすすめの本か

こんな人にはおすすめです。

• これから不動産投資をする人
• まだ不動産投資するか決めてないけど興味がある人
• 家を買おうと思っている人
• 不動産投資を極端に危険視している人、逆に楽観視している人
• 不動産投資すれば楽して稼げると思っている人
• 各種不動産・人口動態データを知らない人

とはいえ、「実勢価格」とか「公示価格」、「相続税」などそもそもの前提知識についてはあまり深く解説していないので、調べながら読み進めるか別のより入門的な本を読んでから読みなおすのがいいでしょう。

まだ不動産投資の本を一冊も読んだことがなく、前提知識も不動産投資意欲もない方にとっては、知っておいて損することはない情報がたくさん盛り込まれてはいますが、あまり面白くないかもしれません。

夢をみさせる系ではなくどちらかといえば現実をみさせる系の本ですね。

著者の昨今の不動産投資本に対する問題提起がわかりやすいのでこれを引用しておきます。

では、何が疑わしいのでしょうか？まずは、フルローンを推奨していることです。次に、「誰でも簡単にできる」「楽して儲けることができる」としている点です。そして、金融機関から融資を受けることが誰でも容易にできるとする成功体験が語られていることです。更に、ほとんどの書籍がまずは物件を買うことを前提にしていることです。その反対に、リスクのみをいたずらに強調し失敗事例のみを並び立てる書物も存在します。その他にも、投資手法など多岐にわたりハテナマークがつく書籍が多いのです。

初心者はここに注意喚起されているように「誇張された」情報を鵜呑みにした結果、数百万〜数億円単位で損失を被る可能性があるので、投資実行のハンコを押してしまう前によくよく立ち止まって考えることをおすすめします。

当たり前ですが「家の購入」はネットで稼ぐとか、バイトで副業するとか、少額株式投資やFXをやるとか、プログラマーのフリーランスに転職した場合に、万が一失敗した場合に発生する「小さいリスク」感覚では手を出さないことを祈ります。

家の購入はお金だけでなく「社会的信用」も投資していることを忘れないようにしましょう。

結論：リスクとリターンをきちんと把握しましょう

では、私が考える全うな投資とは何でしょうか？それは、リスクとリターンを十分に把握して投資することです。リスクをよく把握し、計画よりも下振れる可能性を想定した上で、それでも収支が見合う投資を選別していくことです。そして、自分がどれだけリスクを取れるのか、予め明確にしておくことが重要だと考えています。

要するに著者のいいたいことは「リスクとリターンをきちんと把握した上で投資判断をしよう」という当たり前だけど多くの人ができずに失敗することを詳細に解説するって感じです。

もう２５００年以上前から伝わる孫子の兵法にも「敵を知り己を知れば百戦殆うからず」とあるように、これはこの世の真理ですし普遍的な指針です。

しかも不動産は動く金額が金額だけに、孫子の兵法にもあるように相手も「隠し」ますから、十分に調査することが大事でしょう。

リターンは十分か、リスクは必ず顕在化すると仮定してリスクヘッジをどうするか、計画の上で投資判断をするのがよさそうです。

初心者は特に、奇襲戦法を使いこなせるほどの技量はないはずなので、まずは「王道＝方程式＝黄金法則」を修めてそれによって攻めるのが近道かもしれません。

初心者向けデータがふんだんに掲載されている

15才から64才までを労働力人口とみなしますと、この層の人口は、2010年の8200万人から2040年には5800万人まで減少します。減少率は、29%です。総人口の減少率の２倍の減り方となっています。

このように具体的な数字予測もふんだんに記載されているので、自分の投資判断を見直すのにも役立ちそうです。（２０１５年の本なので、気になった所があれば一応最新の予測データも調べましょう。

データは調べればいくらでも手に入りますが、こういった形で不動産投資判断に必要なものがまるっと紹介されているので、初心者は最低限すべてのデータを頭に入れておきたいところですね。

また、「不動産投資を考える上で常にウォッチしておくべきデータは一体なんなのか」もリストアップされているので初心者はこのデータを読めるように勉強するのがいいでしょうし、逆に読めないうちは投資しないのが懸命です。不動産投資の場合はわりと取り返しがつかないはめ込みにあうこともあります。

また、下記のレバレッジのような計算式もいろいろと記載されているので、シミュレーションをしつつ読むのも面白いでしょう。

一方で、自己資金を1,000万円に落とし、9,000万円を借り入れるものとします。借入金利は4%としましょう。借り入れた分、金利がかかります。金利は9,000万円×4%で360万円です。これが、全額自己資金の場合の年間収益から引かれますので、240万円（=600万円マイナス360万円）が自己資金1,000万円の場合の年間収益となります。年間の収益は大きく減少しましたが、投資利回りは何と24%になります（240万円÷1,000万円×100%）。

ちなみに一般的な「無料セミナー」ではここで終わりますから、投資したくなるかもしれませんが当然裏があるのでそれを承知の上で投資判断をしなければなりません。その注意点にも言及しています。

個人的には、フルローンは「あえて」するというスタンスでいるべきで、それしかできないならすべきではないと思います。

１０００万円もっていても一切頭金としてはいれず、レバレッジをかけて投資して時代の波に乗り、現金は万が一の収益性悪化リスクにたいするリスクヘッジとして蓄えておく感じですね。

個人的意見として投資は面白い

個人的な意見としては「投資」は資本主義社会において非常に重要ですし推奨派ですが、それを実行する前には必ず「自分は悪い洗脳をされていないかどうか」はチェックしたほうがいいと思います。（いつの間にか洗脳されている人多いですから。

不動産投資は人によって、時代によって正解が違いますし、「ある特定の条件下でのみ成立する」手法がおおいことから、鵜呑みにしないように注意しましょう。

ちなみに洗脳チェック方法は、こういった「警鐘本」を読んでイラッとするかどうかですね。

イラッとする人は心を動かした項目の判断について冷静さを失っているので、投資の実行は危険ですから一旦立ち止まることをおすすめします。

また、買い物は自分なりの価格推定をおこなったうえで、相手の提示してきた価格との差分を必ずみるべきです。

もし価格差分がある場合、その根拠を詰めると見落としていた点を発見できるのでおすすめです。

不動産は金額＆市場ともに歪みが大きく（たぶん法的にも金融商品より縛りがゆるくかなり不透明だから）、しかも市場は意外と安定していて投資の分野としては非常に面白いところです。

スポーツは体と精神のゲームですが同じように投資は頭脳と精神のゲームです。

特に不動産業界はシンプルに「知っている人が得をし、知らない人が損をする」という構図を非常に高い確率で作れる業界です。

その力量差は相当やばくて、（金銭的には）損をしている本人が損をしていることに気づいていないレベルです。（金銭的に損をしていても心の充足感としては得をしているから。）

根本的には不動産業界をおさえているのが世の中のルールメイカーだからだと思いますが、僕らとしてはこれを非難したところでどうしようもないので、うまく利用する方法を考えるのがいいということかもしれません。

素人が手を出すと数百万〜数億円単位で損失を出し、自己破産手続き一直線の分野でもあります。

あの不動産王＆アメリカ大統領のドナルド・トランプですら２回も破産している世界ですからね。

まとめ：【読書レビュー】これを知らずに個人が不動産投資をしてはいけない！: 既存大家さんの成功体験を鵜呑みにせず正攻法で稼ぐ方法【王道】

いかがでしたでしょうか。

不動産投資する前には最低１００冊は読めと言われているくらいなので、興味がある方は少しずつ読んでいきましょう。（というか１００冊じゃ全然足りないと思いますが。。。

また、自宅を買う人も損得を考えるならそれは不動産投資に当たるので、よく勉強したほうがハメられずにすむと思います。（不動産業界の人は割と笑顔ではめ込もうとしてきますから。

ちなみにこの本はKindleUnlimitedで無料で読めます。

不動産カテゴリのKindleUnlimitedの本あんまりないのでもっと増やしてほしいですねー。

最後に「当たり前なこと」が書いてあったので引用しておきます。

マーケットには様々な見通しを持った投資家が参加していることが必要であり、大きく儲けることができる（あるいは大きく損をしてしまう）のは、その時点で普通の投資家が取りにくい大きなリスクを取った投資家であることは間違いないのですから。

ちなみに著者の会社のHPはこちらのようです。https://www.kato-ra.com/

このブログでは毎日更新で「過去の自分が知りたかったこと」をジャンル問わず書いているので、もしあなたの役にも立ちそうなことを書いていたらまた読みに来てください。