持ち家を買うか賃貸か【お金の面で比較】

2019年6月18日

持ち家を買うか賃貸か【お金の面で比較】

持ち家を買うか賃貸か【お金の面で比較】

持ち家を買うか賃貸かというのは永遠の命題です。

気になる所の1つとしては賃貸と自宅どちらのほうがお金がかかるかです。

だいたいいくらくらいの物件を買うといくらくらいの家賃の家に住むのと同等になるのでしょうか。

今回は簡単にシミュレーションしつつ、いくらくらいかかるのか比較していきましょう。

賃貸にかかるお金

  • 管理費
  • 家賃

賃貸はシンプルですね。

持ち家と違うところとしては、転々とする場合は引越し費用が毎回数十万円かかってくるところでしょう。

例えば家賃+管理費が12万円の家に住んだとして、3年に一回のペースで引っ越ししたら10年で引っ越し代金だけで

  • 礼金:12万×3回=36万
  • 敷金:12万×3回=36万
  • 運送費:5万×3回=15万

で合計87万円もかかってしまいます。

持ち家よりも気軽に引っ越しできるぶん、お金がかかりやすいかもしれませんね。

持ち家にかかるお金

よくある土地建物3000万の新築の場合を考えてみましょう。

  • 税金:年間10万くらい
  • 管理費・修繕積立金(マンションの場合):年間24万くらい
  • リフォーム代金の貯金(一軒家の場合):年間24万くらい
  • ローン支払い:年間106万くらい

年間で合計すると140万円くらいですね。

賃貸に住む場合と比較するなら11.7万円くらいの家賃の家に住むのと同じくらいです。

下記でこのシミュレーションの詳細を書きます。

持ち家は税金とローン支払いという項目が入ってきます。

税金には

  • 固定資産税
  • 都市計画税

がかかります。土地建物3000万の新築なら毎年10万くらいです。

次に修繕費ですが、10年〜15年単位でマンションも持ち家も修繕が必要になってくるので、どちらもお金がかかります。

マンションは毎月支払いは強制で、持ち家は任意ですが、貯金しておかないとあとあと困るので毎月貯金しましょう。

目安として修繕に備えたお金は月2万円くらいですね。

このくらい貯金しておけば10年後には240万になるので、十分な修繕費になります。

ちなみにわたしだったら長期分散インデックス投資で堅実性も取りながら少しでも増やすと思います。

利息+元金でローンの返済額になりますが、3000万でいくらくらいになるのでしょうか。

Suumoで計算してみました。

条件は下記のようで、賃貸のようなイメージで頭金やボーナスは0円です。

また、歴史的低金利で今後は金利が上がるしかないためフラット35を選択してみます。

さらにみずほ銀行の金利が低かったのでその金利を適用してみます。

すると、月々の返済額は金利1.63万円+元金7.14万円=8.77万円になりました。

ちなみに金利が2%で見てみると9.94万円で1.17万円高くなりました。

https://suumo.jp/edit/simulator/loan.html

ローンの金利は結構支払いが楽になるかどうかが変わってきますが、こればかりは個人の信用力次第なのでなんとも言えません。

今回はフラット35をシミュレーションに使いましたが、変動金利にすればリスクを取る代わりにもっと抑えられるでしょう。

同じ値段の建物でも、その広さによって税金や修繕費のかかり方も変わってきます。

いろんな条件で値段が変わってきますが、上のシミュレーションでは11.7万円なので概ね一般的な持ち家に住む場合は、誤差として±2万円をみておくと毎月10~14万円かかってくると思って間違いないでしょう。

持ち家の落とし穴

  • 光熱費
  • リフォーム代金

広い家であればあるほど光熱費がバカにならなくなります。

また、リフォーム代金もかさみます。

イメージ的には税金+将来のリフォーム代金の貯金で、毎月3万円程度は覚悟したほうがいいでしょう。

もちろん大きな家を買う場合は毎月5万、6万円とかかるお金も大きくなってきます。

家は大きな買い物なのでこのあたりまでよく考えて購入に踏み切らないと、あとあと「えっそんなお金かかるの!?」とびっくりしてしまうと思います。

賃貸と持ち家のよくある誤解

  • 歳を取ると賃貸を借りにくくなる
  • 持ち家は資産になる

日本は少子高齢化が進むので、賃貸は借りにくくなりません。

高齢者を受け入れるようにしないとオーナー側は空室リスクのほうが致命的になるからです。

また、別に都心部にこだわらなければいくらでも賃貸はありますし、むしろ田舎ならタダ同然の家も今後増えていくでしょう。

高齢化が進むということはそこにお金が集まるということでもあるので、ビジネスチャンスがたくさんあるということです。

そうなると高齢者向けのビジネスは今後もっと充実していくでしょう。

つまり高齢者が今よりもっと住みやすくなる未来になる可能性の方が高いとわたしは思います。

また、もう一点誤解がありますが持ち家は資産になるとは限りません。

ローンを返済し終わったらあとは税金とリフォーム代金を支払っていけばたしかに死ぬまでそこに暮らせます。

なのでそういう意味では間違いなく資産になります。

一方で売却益や賃貸にすることで収益を生むことを視野に入れている場合は、都心部の駅直結や駅徒歩3分以内のマンションなど、よほどいい物件でなければ数十年後の資産性は考えにくいでしょう。

なので、そこまで考えている方は購入に踏み切る前に「不動産投資」の勉強もしっかりしてから持ち家を購入するというステップを踏んだほうが失敗しにくいと思います。

持ち家を買うか賃貸か【お金の面で比較】まとめ

引っ越しをしなければお金の面だけで言えば賃貸よりも持ち家の方が良さそうです。

ただ、あくまで同じ地にずっと住み続けるという前提での話なので、変化の激しい最近の日本では転々としたいという人も増えているでしょう。

自分たちがどんな住み方をしたいのか、今までの経験上ずっと同じところに定住するタイプか転々とするタイプかで正解は変わってくるので、あくまでこの記事は参考までに。

持ち家の場合は万が一売却となってもすぐは売れないので、よく考えて購入に踏み切るのがいいと思います。

ちなみにあくまで個人的な意見ですが、ここ数年は土木屋さんの供給が減っている関係で建築費が高騰しているせいで、クオリティよりも高値になっている印象です。

なのでよほどのお宝物件でない限り、新築の購入は避けるべきだと思います。

ただし中古はその限りではないので、築浅中古のリフォームをして住む、という選択肢が賃貸をのぞいてはここ数年に取りうる選択肢として最もおすすめかなと思っています。