サブリースのメリットデメリットとは。本当にサブリースすべき？
サブリースのメリットデメリットとは。本当にサブリースすべき？
「サブリース系の新築ワンルーム投資のメリットデメリット」で軽くサブリースやそれを取り巻く新築という環境について書きました。
この記事ではもうちょっとだけ深掘りしてみましょう。
簡単のためにやる人が多いワンルームマンション投資を対象に考えてみます。
サブリースのメリットは空室リスクヘッジ
サブリースのメリットは、「空室を気にしなくてよくなる」の1点につきます。
このリスクヘッジに対して家賃の5%を払っていると言っても過言ではないです。
サブリース費用は家賃の10%（20%のところは高すぎるので別のところに変えたほうがいいですね）が相場なので、残りの5%は管理費です。
不動産管理まで自分でやると結構頑張る必要があるので、5%の管理費は多くの人にとっていずれにせよかかってくる必要経費だと思います。
10万円の家賃だと5%は月額5000円です。
月額5000円で空室リスクヘッジしてるのと同義です。
年間では6万円ですね。
まぁまぁ高いですが、空室リスクヘッジにはこれくらいかかるということです。
サブリースしなかった場合のメリットは利益
サブリースしなかった場合は5%がかかりませんので、先程の家賃10万の例だと毎年6万得します。
さらに礼金や更新費を受け取ったりリフォームして家賃を上げたりできます。
礼金は入居時、更新費（だいたい家賃の半額）は2年毎にもらえて、だいたい入居者はワンルームの単身者なら3年ほど居住するので
- 礼金10万円
- 更新費5万円
が貰えます。
サブリースしていた人としていなかった人で、3年後の差を見てみると
- サブリースした人：-6万×3年=-18万
- サブリースしてない人：10万+5万=+15万
とその差額は33万円になります。
サブリースしてない人は礼金と更新費の分お得ですね。
空室リスクはそんなに高いものか
上のシミュレーションでは3年間は入居者が変わらない前提で話しました。
逆に3年間毎年入居者が入れ替わるとしたらお金はいくらくらいかかるのでしょうか。
入居者の入れ替わりは基本的には1ヶ月は空室が発生します。
つまり1回入れ替えが発生するたびに家賃の1ヶ月分損します。
3年間で毎年変わるなら、30万円かかることになります。
先程の例だとサブリースした人としてない人の差額は33万円でしたから、サブリースしなかった人は3万円得した状態です。
しかし入居者がすぐにつかない場合は広告宣伝費を払ったり、不動産仲介会社に推してもらうようにお金を払うことが必要になるかもしれません。
入居者がそれでもつかない場合は数ヶ月分の家賃の損失が発生します。
そうすると、サブリースした人のほうが得します。
正直これは入居者によるので3年とか下手したら10年以上住み続けてくれる人がいたらサブリースしないほうが圧倒的に得をしますし、逆に半年や1年で引っ越す人ばかりが入居してしまう場合はサブリースしたほうが圧倒的に得をします。
いかに長期間住んでくれる入居者をゲットできるかが運命の分かれ道ですね。
長期間住んでくれる入居者をゲットできるかが判断基準
長期間住んでくれる入居者とはどんな入居者でしょうか。
それは転居理由を考えれば見えてきます。ワンルームマンションに住むような単身者で考えられるのは
- 転勤
- 結婚
- 自宅購入
- 入居者間トラブル
- 入居者の収入状況
- 気分が変わった
- 更新料を払いたくない
- 家賃が高い
- 防音がなってない
- 家の設備が住みづらい
- 駅から遠いのが嫌になってきた
- 周辺の治安が悪い
- 入居者の治安が悪い
といったところですが、かなり多くの項目が外部要因です。
オーナーができることは更新料を払いたくないといってきたときに「更新料いらない」と損失を覚悟することや、「家賃が高い」というときに家賃を下げて共益費を上げるなど工夫することくらいです。
周辺施設や駅からの距離や防音設備などはどうしようもないので、そもそもそこに懸念がある物件は投資してはいけません。
結論、長期間入居してくれる人を確実にゲットする方法はありません。
あるとすれば知人もしくは家族に貸すくらいです。
プライベートでアプローチできることが増えるので、オーナーの努力量によって確実性が高まるでしょう。
不動産投資の勝敗は戦う前に決まっている
本当にいい物件なら礼金1.5ヶ月や2ヶ月とっても空室が1ヶ月も発生しない人気物件もあります。
転居待ちという状態ですね。
わたしも心あたりがあるんですが、「あーあそこ住みたいな、空室ないかな」と調べたけどSuumoに載ってない物件や、載ってると思ったら1週間後にはもうなくなってるというような物件。
こういった物件にある部屋に対して投資ができると、空室リスクヘッジをわざわざサブリースして行う必要がありません。
物件自体が勝手に魅力的で人を集める＝お金を集めるので。
なので、正解は不動産投資を実行する前に決まっているのです。
どう考えても入居者は途絶えないし、礼金を多めにかけても入居希望が殺到する物件ならそもそも空室リスクが考慮外になるほど低いので、そもそも空室リスクヘッジなどいりません。
サブリースのメリットデメリットとは。本当にサブリースすべき？まとめ
いい物件であればサブリースする必要が全く無いです。
そしていい物件でなければ投資する価値はありません。
不動産投資のような大きなお金を動かす戦い方は、戦う前から勝負は決まっているのです。
孫子の兵法にあるように、勝つ戦いしかしない方針でいるべきです。
昔の社会では戦争で人の数と戦略が大事でしたが、資本主義社会ではお金の金額と戦略が大事です。
戦略が大事なのは古今東西変わりません。
ただ、もしその真実を知らない若かりし頃の自分が空室リスクが考えられるマンション投資を実行してしまっていたなら、その尻ぬぐいは今の自分がしっかりやってうまくEXITしましょう。
その上で今度不動産投資をするときは「確実に勝てる戦」だけ仕掛けるようにしましょう。
楽して稼げる方法はありません。事前に戦略を練るか、事後に尻ぬぐいするかです。
また、もし魅力的でないなら少なくとも自分の投資している部屋だけは魅力的になるようにリフォームをかけることができるはずです。
Suumoなどで客観的に見たときにも周辺の物件に比べてどう考えても魅力的なら空室リスクはかなり低くなります。
いかに周辺の部屋＝競合よりも魅力的な部屋を作れるかが空室リスクを抑えることにも繋がりますが、当然リフォーム代金などはかかってくるのでできる限り立地とそもそもの部屋が魅力を持っているマンションに投資すべきという結論になります。
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